在菲律宾国会，任何有关于外资拥有土地的提议，都会引发激烈的争议。一方面，菲律宾宪法禁止外国人拥有土地的规定，已经跟不上菲律宾经济发展的需求。严格的限制，影响了外国直接投资的流入。允许外国投资者在菲律宾拥有土地是吸引更多投资的必要手段。另一方面，因为菲律宾的殖民历史，菲律宾人的土地所有权，是绝对的政治红线。

总体而言，菲律宾对外国投资者的土地所有权限制会持续保留，但是外国投资者对土地的投资热情，通过例外规定进行有效的疏导，并保证外国投资者的投资回报。

外国投资者购买和拥有土地和房产并获得收益，主要通过以下六种例外情况实现：

1、财产是在1935年宪法之前获得的

在1935年菲律宾宪法颁布前购买和拥有土地的外国公民，将保留其对该财产的所有权。1987年新宪法承认非菲律宾公民此类财产的合法性。

2、合法或自然继承人世袭继承获得

1987年菲律宾宪法在明确禁止外国公民持有土地，但在第 XII 条第 7 节作出的例外规定，除世袭继承外，不得转让或让与私有土地，除非授予有资格获得或持有公有土地的个人、公司或协会。

具体而言，现行菲律宾法律承认的无遗嘱或世袭继承顺序如下：

（1）死者的合法子女或后裔；

（2）合法父母或长辈；

（3）非婚生子女或后代；

（4）幸存的配偶；

（5）兄弟姐妹（兄弟姐妹）、侄子和侄女；

（6）五级以内的其他旁系亲属；

（7）国家（菲律宾）。

3、购买公寓单位

根据菲律宾的公寓法或共和国法 (RA) 4726，外国人或外国法人可在菲律宾购买共管式公寓，但不能购买带土地所有权的别墅。外国投资者在共管式公寓的总权益不超过公寓法案和菲律宾宪法规定的40%上限，在住房和土地使用管理委员会(HLURB)注册登记后，可拥有公寓的所有权。

外国投资者可以依法拥有公寓单位，但并不是建造公寓的土地所有者。对于公寓公司拥有的土地，在公司终止时（通常在其成立后 50 年后），外国投资者有权投票并决定如何处理该土地：

（1）选择拆除建筑物并建造全新的公寓，同时建立一个拥有新建筑物的新公寓公司；

（2）决定出售现有建筑物所在的土地，同时根据他们在公寓公司的所有权股份分享出售收益。

4、公司购买土地

外国公民或公司若想获得土地，可以先成立一家菲律宾公司，公司的股权外方占40%以下（含40%），菲方占60%以上（含60%），并且公司至少有5人，公司成立后，必须在菲律宾开立主要的公司银行账户，账户的户头可以单独为外国公民，可以由外国公民控制房产收入所获得的资金，该公司在购买菲律宾土地前，须得到菲律宾投资委员会（BOI）的许可，才可进行土地买卖的交易。 

5、土地租赁

投资者租赁法案（第7652号共和国法案）允许外国投资者在菲律宾租用商业用地最长不超过75年（过去规定为50年）。根据该法， 任何外国投资者在遵守菲律宾法律和下列条件的情况下，可租赁私人土地： 

（1）土地租赁合同期限为50年，仅可一次性延长25年； 

（2）租赁的土地仅做投资用途；

（3）租赁合同应符合《综合土地改革法》和《地方政府法案》。

6、与菲律宾公司结婚的外国人购买

外国自然人与菲律宾公民结婚，该外国自然人可间接购买并拥有菲律宾的土地。但相关土地所有权证书只能登记在该外国自然人的菲律宾配偶名下，但该外国自然人可载明在土地买卖合同，未经菲律宾配偶明确许可，该外国自然人不得单方面处置土地。

如菲律宾配偶死亡，该外国自然人将成为该财产的自然继承人，但其不允许拥有该土地：

（1）在合理的时间内处置财产并收取出售所得

（2）将所有权转让给子女或法定继承人；

（3）将所有权转让给菲律宾配偶的亲属（无子女）。

7、由菲律宾出生的外国人购买

根据 1987 年宪法，“第 8 节（第 XII 条）。......失去菲律宾公民身份的菲律宾天生公民可能是私人土地的受让人，但受法律规定的限制。”因此，失去菲律宾公民身份并获得外国公民身份的自然出生的菲律宾人有资格在菲律宾拥有土地。具体来说，以下人被归类为天生的菲律宾人：

（1）1987 年宪法通过时的菲律宾公民；

（2）出生于 1973 年 1 月 17 日之后，其父亲或母亲在其出生时是菲律宾公民；

（3）出生于 1973 年 1 月 17 日之前，可能出生在世界任何地方，父亲是菲律宾人；或菲律宾母亲，该人在达到成年年龄（即 18 岁）时选择菲律宾公民身份

根据菲律宾入籍法入籍；

（4）与外国人结婚但未放弃菲律宾公民身份的菲律宾公民

（5）获得双重国籍的人（即菲律宾和另一个国籍）；

（6）那些获得派生（原籍或血统）公民身份的人（即，在 RA 9225 或公民身份保留和重新获得后重新获得菲律宾公民身份的人中，未婚子女，合法或非合法或收养的 18 岁以下2003 年法案）